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    尖子生龙湖规模与经营效率的平衡

    第一财经2019-03-27 14:58:28

    龙湖不是拔尖的,却一定是稳定的。连续多年克而瑞排行榜前十位,销售增速与经营效率共生,既没有激进扩张带来的负面影响,也没有?#20849;?#20445;守带来的发展倒退,龙湖多年发展堪称稳定。

    龙湖不是拔尖的,却一定是稳定的。连续多年克而瑞排行榜前十位,销售增速与经营效率共生,既没有激进扩张带来的负面影响,也没有?#20849;?#20445;守带来的发展倒退,龙湖多年发展堪称稳定。

    3月25日龙湖发布2018年度业绩报告,报告显示龙湖在业绩期内实现合同销售金额2006.4亿元,同比增长28.5%;营收1158亿元,同?#21364;?#22686;60.7%,其中物业投资收入同比增长57.7%至40.9亿元;毛利同比增长61.8%至395.3亿元,毛利率34.1%,处于行业高位。

    业绩会上,龙湖CEO邵明晓表示,多年来龙湖一直坚持稳健增长态势,不论市场如何波动,龙湖每年都保持均速增长,通过土储和运营节奏来适度把控。对于尖子生龙湖来讲,规模与经营效率要兼顾。

    2000亿门槛

    龙湖作为生力军,多年来一直保持稳定的增速,2018年龙湖在合同销售额方面再度跃进迈进2000亿梯队,同比上一年增长28.5%。受益于85%的较高回款率,龙湖当年营收1158亿元,同比上一年增长60.7%,物业投资方面有更显著进步,营收同比增长57.7%至40.9亿元。销售建面为1236.3万平米,较上一年度增长21.6%,销售单价为16229元/平米,较上年增长5.7%,较高的销售单价说明龙湖仍然以发展前景明朗的一二线布局为主。

    在区域布局方面,环渤海、长三角、西部为龙湖贡献了较大规模的业绩,除此外,龙湖兼顾布局华南、华中区域,全国布?#20013;?#24577;完整,其中重庆、北京、济南为销售前三甲区域。从龙湖进驻区域来看,其覆盖一二线大多数城市,同时兼顾城市群周边较有潜力二三线城市。

    在销售规模提速同?#20445;?#40857;湖兼顾经营效率。2018年龙湖归属于股东溢利162.4亿元,除去少数股东权益、评估增值等影响后核心溢利同比增长31.5%至128.5亿元;毛利率同比增长61.8%至395.3亿元,毛利率34.1%?#40644;?#20013;核心税后利润率为14.7%,核心权益利润率11.1%。

    2018年龙湖每股基本盈利2.78元,除去评估增值等影响后每股核心盈利2.2元,建议派末期?#19978;?#27599;股0.69元,计入中期?#19978;?#27599;股0.3元,全年合计?#19978;?#27599;股0.99元,同比增长30.6%。龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上表示,龙湖上市来到第十年,龙湖把基本分红比例从40%提高到45%,已经考虑上市十周年给广大投资人的红利,45%的分红处于行业不低的位置。

    对于龙湖来说,上市十周年也给了龙湖人更多思考。邵明晓表示,十年来,伴随着资本市场的不断加持,公司走得越来越稳健,在这十年间,市场和政策不断变化,但龙湖的管理团队却不断加强经营管理能力,对于客户、投资、环?#22330;?#31454;争和市场的理解越来越成熟,未来更?#34892;?#24515;继续交付好成绩。

    加强大湾区投入

    在适度规模的促动下,龙湖2018年在土地市场表现可圈可点,总体投资逻辑仍然围绕都市圈和城市群协同发展的前景,全年新增91个项目,在重庆、成都、杭州、青岛等都市圈热点二线城市频繁发力,同时也新开拓南昌、郑州、贵阳、东莞等11个新城,在区域纵深方面有了更进一步夯实,为接下来两到三年的业绩增长做出?#34892;?#20445;障。2018年新房市场成交显著降温,土地市场也从上半年的高歌猛进转变至下半年的迅速放?#28023;?#37096;分城市更出现急转直下,土地流拍频现,在这样的局面之下,龙湖坚守投资纪律,不盲目追求大?#30452;?#25343;地,也不随市场萎缩而?#20849;健?/p>

    截止期末,龙湖土储合计6636万平米,权益面积4559万平米,土储平均成本为5218元,处于行业合理区间,其中环渤海、西部、长三角为龙湖的重仓区域。全年新增建面为258万平米,权益面积180万平米。邵明晓表示,目前的土储足够龙湖4年开发。截止目前,龙湖覆盖全国48个城市,均围绕都市圈及周边周边城市群布局。

    在业绩会上,针对土储问题,邵明晓表示,在土地方面龙湖会坚持积极但谨慎、精准的投资逻辑,去年买地?#19981;?#36153;约727亿元,2019年还会量入为出,保持资产负债表的健康,今年在土储方面希望能够实现全国五大区更加均衡,在西部、环渤海、长三角比较充足的情况下,下一步要在大湾区、华中等地加大力度拿地。“大湾区是龙湖看中的战略区域,目?#25300;?#20204;已进入7个城市,有15个项目,大概有150多万方土地储备,权益储备超过100万方,整个货值超过530亿。”龙湖目前已经在大湾区把骨架铺开,其预计大湾区将成为中国经济的火?#20302;罰?#22240;此未来会加大在此布局。

    财务稳健

    龙湖在规模扩张的同时更注重财务端稳健发展,2018年龙湖更关注公司现金流情况,在资本市场选?#21363;?#21475;实现境内外债券的最优发行,同时受益于经营情况的不断提升,资本市场授信额度较高,在2018年实现总行级授信额超过2000亿元,全年平均融资成本保持4.55%的地位,平均借贷年限为5.88年。

    龙湖依然严控负债,2018年龙湖净负债率为52.9%,综合借贷总额为1198.2亿元,其中短期借款117.4亿元,占整体债务比例为9.8%,在手现金450亿元,现金4倍覆盖于短债,资金情况安全。期内,龙湖发行8亿美元优?#32469;?#25454;,票息介于3.9%-4.5%,于境内发行50亿元住房租赁专项公司债券及50亿元公司债券,票息介于4.8%-5.6%之间。

    规模不断攀升的同?#20445;?#40857;湖始终保持财务的稳健,有息负债及成本均控制在行业低位,因此公司得到国内外评级机构较高评级,标普为BBB-、穆迪为Baa3、惠誉为BBB、大公国际、中诚信证评、?#29575;?#32426;为AAA,其中标普为正面,其他展望均为稳定。

    多元布局

    龙湖在主航道上的稳步进展是2018年度业绩最大亮点,而同时持?#34892;?#29289;业运营模式的日渐成熟,更加速了其业绩的增速。

    2018年龙湖商?#30340;?#24066;达成42%的租金增长至36亿元,同店增长亦达17%,期内北京?#21487;?#22825;街、常州龙城天街、成都西宸天街均以近100%出租率亮相城市交通枢纽。其长租公寓?#25918;?#20896;寓已累计开业5万多间,成为长租公寓领域影响力TOP3?#25918;疲?#36825;同时也是龙湖践行租购并举、丰富住房供应结构的排?#32321;?/p>

    业绩会上邵明晓表示,商业的毛利率期内达到75%,同比上一年度有所上升,加上冠寓,两者整体毛利率60%左右。同?#20445;?#39044;期2019年商业地产租金可以达到60亿元,目前在手商业项目超过70个,2019年还会新开业9个,到2020年预计共开业50个商业项目,“今明两年开业量都比较大,且都是高能级城市的地铁上盖商业项目。”

    基于城市综合体、地铁上盖的商业项目,龙湖一直在稳步推进,邵明晓表示这得益于2011年确定的“持商业”战略,从2011年到2015年龙湖抓住了这一波高潮入手较多地铁上盖项目,“目前来看当初的决策是正确的。”

    2019年龙湖预期业绩依然稳步提升,预计实现2200亿元,而邵明晓对于2019年的判断也谨慎?#27490;郟?#20182;表示,目前政策可以总结为三个稳:稳地价、稳房价、稳预期,同时还有一城一策的实施,很多城市?#20302;?#24615;地调控方案都在出台中,龙湖认为2019年的市场挑战较大,不确定性依然会很大,城市间不同板块的分化会非常明显,其判断市场会出现一定的窗口期,但是在不同的城市,是什么时候出现,包括这个市场窗口期能持续多长时间,不确定性都很强。

    在集团层面,龙湖会加强对于小周期或者是市场时机的?#20449;校?#21516;时会做一些价格策略的强管控,包括进一步强化运营的弹性供货,主要目的是抓住市场窗口期。做到有回款的签约,有利润的回款。2019年预计龙湖在售主力项目将达到207个,其中71?#37995;?#20840;新项目,计划竣工物业总面积1500万平米,其中大部分将于下半年推出。

    (此文不代表第一财经观点,系出于传递商业资讯目的刊登。)

    责编:黄鑫

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